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基本信息

项目名称:
论政府关于物价调控背后隐藏的问题
小类:
经济
简介:
房地产泡沫的破灭似乎近在眼前,政府更是无力改变这个局面,房地产商正在紧缩自己的经营范围,是什么造成了如今房地产业的现状?一方面政府行为的促进,一方面房地产商对利润的疯狂追逐,一方面炒房者对房地产业的乐观估计,一方面老百姓对属于自己的家的渴望,这其中起到关键作用的是谁?就是政府••••••
详细介绍:
随着新一轮的涨价热潮,物价飞速上涨,由开始的“蒜你狠”,“豆你玩”,“糖高宗”到不久之前的盐荒和如今的日化用品方便面的涨价暂缓,政府似乎在物价调控上总是滞后于人们的哄抢热潮。 在这些有代表性的商品物价上涨的背后,我们不难看出有人为操作的影子,但是对于这些人为的操作,政府似乎没有什么有效的措施来制止,毕竟这些都是商业行为,但是在物价上涨后的处理上,政府似乎没有太多有效的作为。 大蒜和大豆以及糖的价格上涨,似乎都关系到了民生的问题,而由于食品喜好的地域性限制,大蒜的价格操作只限于山东及周边地区,而不是全国范围内的,但是我们可以看到全国性的涨价并不少见,而且涨幅同样非常的大,例如房价。 在房价的调控上,国资委和发改委似乎是心有余而力不足,是什么导致了这个现状呢?我们似乎可以提出以下几个问题,先来说房价,房价的上涨是由房地产开发商操纵的,于是很多人一直咒骂房地产商,包括温总理也呼吁房地产商要有道德的血液,但是开发商为什么要调价,他们对利润的追求是无限的吗?显然不是,他们同样知道房价上涨的同时销量一定会受到影响,但是他们依然要涨价,为什么?因为他们的利润受到了压缩,那么利润为什么会被压缩,是因为土地费用,原材料价格,运输费用以及人力费用增加了,那么为什么这些费用会增加呢?因为政府要创收,土地出让金引入竞争机制,谁的投标价高谁就拿到土地,于是很多国企央企的房地产公司拿着国家的钱,高价买来土地,然后卖给人民,于是很多央企国企的下属房地产公司成为了标王,那么如此高的地价就必须转嫁给消费者,所以房价升高是一定的。 同样,我们来看一下房价中比例最大的一块是什么?据初步统计,我国现阶段涉及房地产的税种有12项之多,涉及房地产的收费多达50项,两者共计62项。如此多的税费当然不会由开发商买单,于是转嫁给了消费者,同时国家发布的控制房价的措施又出台了增加税费的规定。 由此,我们不难发现,房价中的大部分利润实际上是给了国家,而国家出台的控制房价的手段却是要汲取更多的利润。 分析到这,我们就不难得出中国房价为什么迟迟不降的原因了,一方面,国家需要房地产业来撑起经济的涨幅,显而易见,房价涨,GDP必定涨,另一方面,政府需要房地产业来纳税创收,同时解决很多社会问题,如农民工的就业问题。 我们来计算一下房价中政府和开发商到底赚取了多少利润。 以一个二线城市的房地产商运营为例。 太原国土局网站显示,万科旗下子公司——太原宝佳万科房地产开发有限公司,于2011年3月23日受让了山西省物资产业集团有限责任公司旗下的一宗商住类土地,地块面积9.57万平方米,总成交价格为1.96亿元。 太原的住房应是北方住房,房高2.8米,楼层高20层,两楼之间距离为56米,面积为60*12平方米,楼间宽6米。如此计算可建设11栋的住宅楼,每层住房面积为720平方米,总住房面积为158400平方米,按当前楼价6600元每平米计算,共价值10.5亿元人民币。 如此计算的话,房价中,接近20%的利润被土地所占有,按照普遍认为的税费占有率20%至30%,接近一半的利润被政府所拿走,剩余的部分还要包括建筑成本,公关成本,后期宣传成本等基本的成本,最后才是开发商的利润。由此可见,开发商的利润并不是我们想象中的那么多,利润最多的应当是政府,因为政府部门基本属于零投入,因为包括搬迁费用在内的一些土地转让中所涉及的费用,通常情况下也是开发商所承担,当然也会在土地转让费用中表现。 如上所述,如今房价居高不下的根本原因不在于房地产商,而是在于政府,政府的调控措施屡屡不见效果也是因为保护自己利润所致。可是政府对于房地产商的利润似乎还是有点嫉妒,因此,很多国企央企走入,走入了房地产业,甚至成为了房地产巨头。 举一个简单的例子,华远地产股份有限公司,1993年,北京市什刹海经济建设开发公司成立,注册资本为1000万元人民币,是西城区区属国有企业。1998年,西城区政府将该公司划归北京市华远集团公司,成为其全资子公司。2001年,北京市华远集团公司与其关联公司北京市西单购物中心、北京市华远国际旅游有限公司、北京市华远金海马家俱装饰公司、北京市远华生物保健品有限公司共同投资,将什刹海经济建设开发公司改制为有限责任公司,注册资本增至3 亿元人民币,公司名称变更为北京市华远新时代房地产开发有限公司(简称华远地产)。 华远地产的董事长,任志强,著名房地产商人,北京市政协委员,曾经直言房价不会下降,并不让任何人都能买起房的知名地产商。被广大网友称为第三个想打的人。 自从房地产市场火热起来以来,任志强就屡屡“语不惊人死不休”。他直言不讳,言辞犀利而不留情面,常出“雷人之语”,也因此每每成为被骂的对象,并被冠为“黑心开发商”、“既得利益代言人”,甚至是“全中国人民第三想打的人”。   数年口水战之后,我们却惊奇地发现,任志强的那些“大逆不道”的言论在市场上一一得到应验。任志强也许是对的?他是那个揭开房地产市场真相的人吗? 事实上,作为国有企业下属房地产公司的董事长,甚至于可以称为高级公务员的他,对政策和房地产走势的理解更甚于普通的商人,曾经说过的穷人不都应该买房的言论,在今天看来似乎就是事实,我们有时候似乎很难接受事实,可是事实就是事实,大部分的中国人是买不起房的。 我们必须要知道任何国家都无法保证让所有的家庭靠收入自行解决购买商品房的问题,中国更不应让所有百姓都购买商品房。解决低收入家庭的住房问题是政府的责任,而不是市场的责任,绝不能用市场化的方式解决“穷人”的住房问题。 中国的政府在严格地控制土地,实际上限制了供应的高速增长。但需求并不会因为供给的减少而减少,中国恰恰是处于需求高增长的阶段中。如果供不应求的现象不能很好地得到平衡和解决的话,房价因此而上涨的趋势是非常明显的。 于是政府对土地的严格控制并不会起到应有的作用,甚至于还要起到相反的作用,土地的紧缩必然导致地价的飙升,这部分成本在起初是由地产商承担的,但是最终的承担者必定是消费者。开发商所增加的无非就是周转资金。   所以早期没有买房的人都亏了。最初,有些人分不清什么是真话什么是假话,被蒙蔽了。比如说房价要降了,大家都等着买房,结果房价涨到买不起了。在目前情况下,房价似乎没有理由不上涨,不仅如此,宏观调控还在助推着这种上涨。 在存在巨大的需求的情况下,招拍挂政策出台之后切断了土地供给的其他来源,并且其供给量被政府垄断和限制,使土地供给数量在不断地减少。这必然会产生供求关系之间的不平衡,造成房价随着土地价格的增长而增长。 政府现在的宏观调控正在推涨房价这是毋庸置疑,用最基本的经济原理都可以解释这个问题,在卖家市场的情况下,只有降低商品价格,增加商品数量才能使得市场平衡,而政府的措施似乎更加使市场向着卖家倾斜,卖家更加向着政府倾斜。 房地产商中,财大气粗者比比皆是,但是这其中,国企央企似乎更多,有些企业,我们甚至于无法想象它是国企的下属单位,正如上面所提到的华远地产。2010年就出现过18家“非主业”央企退出地产界,但是还有很多“主业”央企呢?政府似乎拿着老百姓的钱疯狂的赚取老百姓的钱,而且让你毫无反抗之力,央企和国企在国内大范围各行业投资,我们的生活已经在不知不觉中被国企垄断了大部分。 所以说,政府的措施不仅不会缓解人民买房难,住房难的问题,甚至于加深了没房住的社会问题。 目前中国房价收入比已超过15倍,上海、北京、广州等地的房价收入比则超过50倍以上,泡沫现象严重。房地产泡沫已成为事关中国国民经济全局的系统性风险。 中国住房具有消费品和投资品双重属性。作为消费品来说,国际通行的房价收入比是衡量房地产泡沫的主要指标。按照世界银行的标准,发达国家的房价收入比一般在1.8-5.5倍之间,发展中国家合理的房价收入比在3-6倍之间,中国目前全国房价收入比已超过15倍,上海、北京、广州等地的房价收入比则超过50倍以上,泡沫现象严重。 作为投资品而言,房价与房租比是公认的衡量房地产投资价值的主要指标,近年来中国房租上涨幅度远低于房价涨幅,当前中国租售比一般都在400以上,一些泡沫严重地区甚至在1000以上,而国际警戒线为200。 可见,无论是作为投资品还是消费品,中国的房地产市场泡沫已十分严重。 政府当前面临着两难选择:对房地产泡沫如果不加控制,最终大到不可收拾,将重蹈日美的覆辙,带来灾难性的后果,甚至引发中国式金融和经济危机;如果调整力度过大,导致房价由升转降,又可能会使经济运行面临新的困境。对此,调整房地产相关政策、寻求有效抑制泡沫的系统性解决方案已迫在眉睫。 政府想要解决房价虚高的问题,首先要控制房地产成本价格,其中土地转让费用首当其冲,降低土地转让费用,同时进行公示,让老百姓知道地价降了房价一定要降,给老百姓信心,给老百姓希望。 其次,降低税费,减少税费项目,其实税收也是像生意一样,薄利多销而已,税费的减少并不代表总收益就一定减少,即便是减少也要比房地产泡沫爆发后对经济的冲击要小的多。 同时对有关的政策进行约束和规定,不要用不准确或者低可行性的条款调控房价,如果房价高了税费项目增加,那么房价低了税费项目会减少吗?我们必须对降价后的政策提前制定,如果房价突然下跌,没有政策的及时约束,那么房价的反复或者是雪崩式的暴跌,都对百姓生活无易,也对经济发展无易。 解决房地产市场混乱问题,杜绝国企央企进行任何形式的房地产经营,杜绝国企央企那老百姓的钱挣老百姓的钱这样的事情的发生,如果大多数的人意识到了这个问题,社会问题必然爆发。 杜绝过度开发房地产,全国空置住房数量6000万余套,如此多的空置住房尚无人居住,为何还要开发新的楼盘呢,政府应对房地产市场的开发进行有效限制。 其实,最根本的解决办法是降低地产经济在全国经济中的占有率,发展第三产业和工业,降低国企央企在全国市场中的控制和垄断作用,加大对国企央企资金控制,同时对政府税收的支出分配情况进行公示。 中国的房地产泡沫已经接近破裂的边缘,许多数据显示,对比中日地产市场的发展历程,2011年似乎就是中国地产泡沫爆发的日子。

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  • 论政府关于物价调控背后隐藏的问题

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撰写目的和基本思路

房价虚高已经成为了一个严峻的社会问题,政府似乎也没有有效的手段来解决这个问题,与很多国家房地产泡沫爆发时的数据及时间做个比较,中国的房地产泡沫似乎马上就要破灭,所以急需找到问题的本质和提出解决的办法。

科学性、先进性及独特之处

本文不再像以往媒体或专家那样从开发商身上找原因,而是从政府身上发现问题,并分析问题的原因,从根源上解释房价虚高的问题。

应用价值和现实意义

从政府身上找到了房价虚高的问题以后,有助于政府进行调控,从而控制房价,防止房地产泡沫的破灭,使房地产业进入良性发展。

作品摘要

房地产泡沫的破灭似乎近在眼前,政府更是无力改变这个局面,房地产商正在紧缩自己的经营范围,是什么造成了如今房地产业的现状?一方面政府行为的促进,一方面房地产商对利润的疯狂追逐,一方面炒房者对房地产业的乐观估计,一方面老百姓对属于自己的家的渴望,这其中起到关键作用的是谁?就是政府••••••

获奖情况及评定结果

参考文献

调查方式

问卷,网络

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